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公共空间竟被分户办了房产证业主状告规土委二审皆胜诉

2018-10-11 14:41:57

通常的建筑都有楼梯、走廊等公共通道,但是位于罗湖区中兴路上的外贸中心大厦,一楼这些公共空间被分割成了5部分,并分别办理了房产证,也就是说,如果这5部分的业主不允许别人从自己的地盘上经过,那么楼上的人们就没有办法通行了。

楼上的业主据此向法院提起行政诉讼,认为深圳市规划和国土资源委员会(简称规土委)违法。经过罗湖区人民法院和深圳市中级人民法院二审判决,均认定规土委违法。

一楼公共空间竟被分户办了房产证

2004年,市民李先生通过公开拍卖的形式购买了外贸中心大厦3-7层的产权,并于2005年1月办理过户手续,用作酒店经营商业活动。2010年9月,李先生发现,外贸中心大厦一楼部分及二楼进行了公开拍卖,其中一楼的公用电梯和楼梯都在被拍卖的范围之内,因此他向深圳市房地产权登记中心进行了投诉。

外贸中心大厦位于罗湖区中兴路上,罗湖区人民法院审理的资料显示,该大厦是由中国(深圳)对外贸易中心有限公司(简称对外贸易公司)于1989年建成通过验收,建筑面积为5122平方米。

1993年3月9日,外贸中心大厦办理了房地产初始登记。1995年10月31日办理了分层房地产变更登记。1996年11月14日,深圳市房地产登记机关向对外贸易公司核发深房地字第4218399号《房地产证》,将外贸中心大厦层登记在该公司名下。1996年11月27日,市房地产登记机关根据对外贸易公司的申请,依据大厦层《深圳市房地产查丈原图》(分户图),将大厦层予以分割分别进行变更登记并独立核发房地产证。

大厦层(分户图)系深圳市地籍测绘大队于1992年10月7日出具。根据该图所示,外贸中心大厦层被分割为A (即101)、B (即102)、C (即103)、D (即104)、E(即105)紧密相连的五部分,未预留楼梯、公用通道以及设备间等公用建筑面积。

在李先生看来,其购买的外贸中心大厦3-7层的房产,面积共计3722.6平方米,自己的房产占有整栋大厦的72.66%,接近四分之三,如果大厦的电梯、楼梯、设备间、公共走道等都被独立核发产权证,会对其的权益构成明显的侵害。

10月10日上午,在大厦一楼看到,图纸上的A、B、C、D、E5个区域在现实当中并无法看到明显的分割,电梯和楼梯等都可以正常使用,也有保安在一楼大堂执勤,楼上酒店还在一楼设立了前台。李先生介绍,由于这些分割部分的准业主暂时未能进驻,所以该前台目前也是零租金在使用该地块。

楼上业主状告规土委二审皆胜诉

罗湖区人民法院判决书显示,外贸中心大厦层102登记在对外贸易公司名下,登记的建筑面积为54.60平方米。后因经济纠纷,该房产于2000年7月17日经法院裁定强制过户给中国光大银行深圳分行上步支行。据李先生介绍,随后又形式上转移到了另外一家银行,后又转移到了一家资产管理公司名下。

2012年8月,李先生向罗湖区人民法院提起了行政诉讼,将深圳市规土委告上法庭,不服深圳市房地产登记机关对外贸中心大厦一楼102室所作的房地产权登记。

对于将一楼公共空间分割并分别办理了房产证的做法,深圳市规土委辩称,其根据申请人提交的申请资料、《深圳市房地产查丈原图》等资料办理涉案《房地产证》的具体行政行为,其申请资料齐全,合法有效,依法应予以维持。

罗湖区人民法院认为,深圳市地籍测绘部门出具的外贸中心大厦层《深圳市房地产查丈原图》(分户图),将该大厦层分割为紧密连接的五部分,未预留楼梯、公用通道以及设备间等公用建筑面积。房地产登记机关在进行涉案变更登记行为时,未在必要审查基础上对公用建筑面积予以分摊,直接依据该《查丈原图》将楼梯间所在的B(102)部分进行变更登记并独立办法房地产证,明显违反建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。涉案变更登记有关建筑面积的登记事项错误,依法应予撤销。

罗湖区人民法院于2012年11月16日宣判,确认深圳市房地产登记机关1996年11月27日就涉案的外贸中心大厦一层102房产所作的变更登记行为违法。

由于不服一审判决,深圳市规土委提出上诉。2013年6月27日,市中院驳回上诉,维持原判。

李先生同时就外贸中心大厦一层104房状告深圳市规土委,经过二审判决,同样认定深圳市房地产登记机关就104房产所作的变更登记行为违法。

买了分户铺位也无法过户

购买了102和104两个房间的市民孙先生也很无奈。据他介绍,2010年,他从一家资产管理公司名下购买了102和104两个铺位,总面积在192平方米,总费用约在三四百万元,到2012年的时候,发现由于涉及公共空间问题,无法过户到自己名下,至今无法实际使用这两个商铺,更无从谈及收益。孙先生表示,不管将来是否能够过户到自己名下,这些损失都希望由规土委来赔偿。

质疑

房产证是如何办出来的?

判决书显示,102房间和104房间的终审判决已经生效。据介绍,102包括了大厦的电梯和楼梯,而104包括了大堂和设备房,如果一楼这些分割的房间交由其他业主使用,那么楼上的住户就无法通行了。

李先生提出质疑,既然法院判决认定,将公共空间所在部分独立办理房地产证违反了建设部相关规定,深圳市规土委不可能不知道这些规定,当初何以能够为约1000平方米的公共空间分别办理房产证,从而导致如今出现这些后续问题,其中是否存在一些非法行为?

判决后为何不及时纠错?

李先生表示,从2013年6月27日至今,已经过去了一年多时间,对于法院的判决结果,规土委一直没有执行,没有对现状进行更改和纠正,此举不仅伤害了自己和其他准业主的利益,也会伤害政府的公信力。其今年已经72岁高龄,希望政府部门能够早日对违法行为作出改变。

回应

规土委:

还有两宗案在审理

判决后一并回应

据李先生介绍,除了102和104两个案子已经审理结束之外,101和地下室两个区域涉及的案子仍在审理。A、B、C、D、E5个区域的总面积约700平方米,地下室的面积约300平方米。

判决生效之后,由于迟迟没有执行,李先生向深圳市房地产权登记中心发函询问,对方于2013年10月8日回函称,目前正抓紧协调处理,因涉及多方相关部门及权利人,且处理情况较为复杂,将尽快将处理结果加以反馈。

今年10月9日,72岁的李先生再次来到深圳市房地产权登记中心,就外贸中心大厦地下室和101房产分摊的问题进行投诉,其领取了回执等待对方的处理结果。

10月11日,深圳市规土委相关负责人表示,由于相关的案子共有4宗,目前只有102和104两宗有审判结果,另外两宗还在审理过程当中,他们希望等到全部案子审判结束之后,再一并作出回应。

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